Habiter loin, vivre moins : logement, ségrégation et injustice temporelle dans la ville contemporaine

Par Carlos Moreno, Directeur scientifique Chaire ETI, IAE Paris Sorbonne, Université Paris1 Panthéon Sorbonne, Membre de l’Académie française des Technologies, de l’American Academy of Housing and Communities et de Sigma Xi, le réseau international d’honneur de la recherche scientifique.

1.  Une crise du logement multidimensionnelle

En 2024, selon les estimations du Programme des Nations Unies pour les établissements humains (ONU-Habitat), environ 1,1 milliard de personnes dans le monde vivent dans des conditions de logement précaires[1]. Cela représente environ 14 % de la population mondiale. Ces conditions incluent des logements insalubres, surpeuplés, ou situés dans des zones sans accès adéquat à l'eau potable, à l'assainissement ou à d'autres services essentiels. La crise du logement, aujourd’hui bien plus qu’un phénomène sectoriel, est devenue l’un des symptômes les plus visibles de la désorganisation sociale et territoriale contemporaine. Elle ne se limite ni au volume de logements disponibles, ni à la seule question de l’urbanisme. Elle touche à des dynamiques systémiques : économiques, sociales, foncières, familiales, climatiques — et désormais aussi géopolitiques, comme le démontrent les mouvements migratoires amplifiés par les conflits ou le dérèglement climatique.

Un des moteurs de cette crise est la financiarisation massive de l’habitat. Dans de nombreuses villes du monde, le logement n’est plus conçu comme un bien d’usage répondant à un besoin fondamental, mais comme un actif financier destiné à générer du rendement. Les grandes foncières, les plateformes de location touristique et les fonds d’investissement transforment des quartiers entiers en zones de spéculation, contribuant à la raréfaction du logement disponible, à l’explosion des loyers, et à la désertification sociale des centres urbains. À Lisbonne[2], Barcelone[3] ou Berlin[4], plus de 20 % du parc locatif est désormais utilisé à des fins touristiques ou d’investissement spéculatif, tandis que les habitants de longue date sont déplacés hors de la ville.

Cette pression se conjugue à une autre tendance lourde : le déclassement de la classe moyenne, accéléré depuis la crise de 2008 et aggravé par l’inflation post-Covid. De plus en plus de ménages autrefois stables se trouvent aujourd’hui dans une zone grise : trop riches pour accéder au logement social, trop pauvres pour supporter les prix du marché. En France, plus de 40 % des locataires du secteur privé dépensent plus de 30 % de leurs revenus en loyer, et cette proportion monte à 50 % chez les jeunes actifs[5]. En Allemagne et au-delà dans l’Europe entière, le phénomène du "working poor"[6] s’accentue : un emploi n’est plus une garantie de logement digne.

Les mutations familiales renforcent encore la pression. La montée des familles monoparentales — majoritairement portées par des femmes — augmente la demande pour des logements abordables, sécurisés, proches des services et des écoles. Or ce segment de la population est l’un des plus vulnérables face à la spéculation. Le rapport du Parlement européen de 2023[7] précise que 42,1% des femmes cheffes de famille avec enfants vivent en situation de privation matérielle ou de surcharge de logement en Europe. Dans de nombreux pays du Sud global, ces familles n’ont accès qu’au secteur informel, souvent précaire, insalubre et illégal.

La crise du logement ne touche donc plus seulement les plus pauvres, ni les périphéries oubliées. Elle devient une bombe à retardement sociale, touchant les jeunes, les classes moyennes inférieures, les personnes âgées, les immigrés, les travailleurs précaires — c’est-à-dire la majorité urbaine silencieuse.

Face à cette urgence, des signaux politiques émergent. En 2024, pour la première fois, la Commission européenne a nommé un Commissaire au logement, Dan Jørgensen, reconnaissant l’enjeu à l’échelle continentale. Mais ce poste reste encore sans pouvoir de régulation, alors même que des maires des 15 villes européennes - Amsterdam, Athènes, Bologna, Budapest, Florence, Ghent, Leipzig, Lisbonne, Lyon, Milan, Paris, Varsovie, Zagreb— regroupés dans l’initiative « Mayors for Housing »[8] appellent à un changement de cap, à plus de contrôle des loyers, de régulation foncière, et de droit au logement garanti[9].

Dans le Sud global, la problématique est similaire, mais aggravée par la violence des inégalités sociales, l’absence d’offre publique massive, et la dépendance au marché informel. À Nairobi, Lagos ou Lima, entre 50 et 70 % de la population urbaine vit dans des formes d’habitat informel ou non régulé, souvent sans accès aux services essentiels[10] [11] [12]. La précarisation du logement y est non seulement une crise sociale, mais aussi un risque sanitaire, écologique et démocratique.

C’est pourquoi la crise du logement ne peut plus être considérée comme un enjeu secondaire ou technique. Elle est aujourd’hui un test de la capacité des sociétés à garantir le droit de cité, à construire des territoires justes, habitables, et capables de faire face aux transitions à venir.

2. Vivre loin, travailler ailleurs : désarticulation, ségrégation et injustice temporelle

Le découplage croissant entre les lieux d’habitation et les lieux d’emploi constitue l’un des marqueurs les plus puissants de la crise urbaine contemporaine. Il est le fruit d’un modèle urbain[13] hérité du XXe siècle, fondé sur la séparation fonctionnelle des espaces (zoning), la motorisation individuelle, l’étalement suburbain et la valorisation du foncier périphérique. Ce modèle, longtemps soutenu par les politiques publiques, a engendré une ville fragmentée, hiérarchisée, où le logement bon marché est relégué à la marge, loin des emplois, des services et des aménités.

Les logements sont construits là où le terrain est disponible, donc là où le foncier est le moins coûteux : en périphérie, voire en rase campagne. À São Paulo[14], Mexico[15], Johannesburg[16] ou beaucoup d’autres villes du sud global, les programmes d’habitat social sont souvent situés à plus de 25 km des centres économiques. En Europe, la construction neuve en périphérie prédomine : en Île-de-France, plus de 60 % des nouveaux logements entre 2000 et 2020 ont été produits en grande couronne[17], là où le lien à l’emploi est faible. Ces périphéries deviennent des territoires-dortoirs, caractérisés par un urbanisme de l’enfermement : peu de commerces, de transports publics, d’activités économiques locales.

La conséquence directe est une dépendance massive à la voiture. En région lyonnaise, plus de 80 % des actifs résidant à plus de 15 km du centre utilisent leur véhicule personnel pour se rendre au travail[18]. Dans les grandes agglomérations françaises, les ménages modestes en périphérie consacrent jusqu’à 25 % de leur revenu aux seuls déplacements[19]. Ce phénomène de « précarité énergétique de mobilité »[20] [21] [22], ajoute une contrainte financière à l’isolement géographique, et expose les ménages à la volatilité des prix du carburant.

Cette organisation urbaine fabrique mécaniquement de la ségrégation spatiale. Les centres-villes, où se concentrent les emplois qualifiés, les services, la culture et les réseaux, sont devenus inaccessibles à une majorité des classes populaires. En parallèle, les périphéries concentrent l’habitat social ou l’accession subventionnée à la propriété (souvent sous la forme d’immeubles de faible qualité en milieu peu desservi), sans services structurants, sans opportunité d’emploi local. Cette "assignation à résidence périphérique" est le produit d’un double mécanisme : marché foncier dérégulé d’un côté, retrait de l’État aménageur de l’autre.

Mais cette ségrégation spatiale produit une injustice plus profonde encore : une injustice temporelle. Dans la ville contemporaine, le temps devient un marqueur de classe. Plus on est pauvre, plus on passe de temps à se déplacer pour accéder à ce qui est essentiel. Une femme cheffe de famille vivant en grande couronne parisienne et travaillant dans le secteur du nettoyage peut consacrer 2 à 3 heures par jour aux trajets domicile-travail. Cela représente plus de 400 heures par an — soit près de 10 semaines de travail à temps plein consacrées à une mobilité subie, invisible, épuisante[23] [24].

Selon les données de l’Observatoire des mobilités en Île-de-France, les 25 % des Franciliens les plus modestes consacrent en moyenne 1h50 par jour à leurs déplacements, contre 1h10 pour les plus aisés[25]. L’écart se creuse encore si l’on prend en compte les mobilités liées au soin, à l’accompagnement d’enfants ou de proches, qui incombent majoritairement aux femmes.

Le sociologue Hartmut Rosa, dans sa théorie de l’aliénation temporelle[26], analyse cette perte de temps comme une perte de maîtrise sur sa propre vie. Le temps n’est pas qu’un facteur d’organisation : il est une ressource existentielle. Ceux qui vivent dans des périphéries mal desservies vivent une double peine : moins de temps libre, moins d’opportunités, moins d’accès au collectif. À l’inverse, les classes supérieures habitant dans les centralités urbaines gagnent du temps, se déplacent à pied ou à vélo, accèdent facilement aux infrastructures urbaines et peuvent mieux articuler vie personnelle et professionnelle.

Cette inégalité temporelle est devenue l’un des indicateurs les plus puissants de la fragmentation urbaine contemporaine. Et pourtant, elle reste rarement intégrée aux politiques d’aménagement. Le temps est invisible dans les schémas directeurs, alors même qu’il est vécu intensément par les habitants.

3. Un toit ne suffit pas : de l’accession à la propriété à l’illusion de l’habiter

La crise du logement ne résulte pas seulement d’un manque de logements disponibles, mais aussi de la manière dont sont pensées et mises en œuvre les politiques d’habitat. Dans de nombreux pays, notamment du Sud global, l’État a promu l’accession à la propriété comme stratégie de stabilisation sociale et d’émancipation des classes populaires. Acheter son logement devient un marqueur de réussite, une promesse d’intégration, un vecteur de dignité.

Des programmes tels que "Minha Casa, Minha Vida" au Brésil ou "Mi Casa Ya" en Colombie ont été conçus pour rendre l’achat d’un logement accessible grâce à des subventions publiques, des taux d’intérêt réduits ou des crédits garantis. Mais ces politiques ont montré leurs limites structurelles, en générant souvent plus de vulnérabilités qu’elles n’en ont résolu.

D’abord, les logements produits dans ce cadre sont souvent situés en périphérie éloignée, là où le foncier est bon marché, mais où les services essentiels sont absents : pas d’écoles, pas de santé, peu d’emplois accessibles, peu de transport collectif. Ces logements deviennent rapidement des "cages à crédit", où les ménages sont enfermés dans un quotidien marqué par la distance, l’isolement, la dépendance à la voiture, et des coûts logistiques écrasants. Ce modèle produit une ville éclatée, ségrégative, chronophage, qui renforce l’injustice spatiale et temporelle.

Ensuite, l’endettement devient un facteur de stress majeur. De nombreuses familles ne parviennent pas à assumer les mensualités, surtout dans des contextes de chômage, d’informalité ou de crise économique. L’exemple brésilien est révélateur : Le programme « Minha Casa, Minha Vida » a livré plus de 4,5 millions de logements, mais de nombreuses études de cas et analyses sectorielles[27] [28] [29] montrent qu’une part significative de ces unités (jusqu’à un tiers dans certains ensembles) ont été abandonnées, revendues ou louées de manière informelle, en raison de difficultés économiques ou sociales et du manque d’intégration urbaine. En Colombie, en décembre 2024, le gouvernement colombien a suspendu le programme Mi Casa Ya[30] faute de financement, pénalisant à la fois les ménages en attente de subventions pour un logement social et les entreprises du secteur.

Ce modèle d’accession périphérique s’accompagne aussi d’un transfert massif de fonds publics vers le secteur privé. Les subventions servent souvent à garantir la rentabilité des promoteurs plutôt qu’à garantir la qualité de vie des habitants. On assiste à une privatisation déguisée de la politique du logement, où l’objectif est de produire des unités rapidement, au lieu de construire des quartiers vivants et intégrés.

Au cœur de cette approche réside un mythe puissant : être propriétaire équivaut à "avoir réussi". Mais cette propriété est parfois un fardeau plus qu’une ressource. Elle fige les mobilités, contraint les choix résidentiels, limite les reconversions professionnelles, et transforme des familles modestes en débiteurs chroniques. En réalité, ces logements ne sont pas un ancrage territorial, mais une assignation à résidence périphérique.

Il est donc essentiel de rappeler une évidence trop souvent oubliée : avoir un toit ne suffit pas pour habiter. L’habitat ne peut être réduit à quatre murs et un acte notarié. Habiter, c’est accéder à une vie urbaine pleine, à des services, à des réseaux, à des liens sociaux, à une citoyenneté vécue dans l’espace. Loin des centralités, sans transports, sans santé, sans culture, sans espace public, ces logements ne sont pas des maisons : ce sont des exils.

Cette critique n’est pas réservée au Sud global. En Europe aussi, les politiques d’accession non régulées ont contribué à pousser les jeunes familles toujours plus loin des villes, à générer une mobilité automobile croissante, et à produire des quartiers-dortoirs sans âme. Le mouvement de retour vers la ville, les expérimentations de tiers-lieux, de baux abordables, de coopératives d’habitants, ou de ville du quart d’heure, expriment une aspiration inverse : vivre pleinement, pas seulement posséder.

En ce sens, la qualité du logement ne peut être dissociée de sa localisation, de son accessibilité et de l’environnement social dans lequel il s’inscrit. Produire du logement, oui — mais du logement habité, ancré, vivant, et non simplement des unités de comptabilité politique.

4. Mixité, proximité et justice temporelle : reconstruire la ville du quotidien

Dans le paysage urbain contemporain, la proximité s’impose comme un nouvel horizon stratégique pour les villes en transition. Elle ne relève pas d’un slogan de circonstance, mais d’un changement de paradigme profond qui bouscule les logiques héritées de l’urbanisme fonctionnaliste et motorisé du XXe siècle. Alors que les métropoles mondiales ont longtemps été conçues selon des principes d’expansion périphérique, de spécialisation des espaces et de dépendance automobile, la proximité remet au centre de la fabrique urbaine la vie quotidienne, les usages, les rythmes humains et la qualité des liens.

Ce basculement est accéléré par les crises que traversent les sociétés urbaines : crise climatique, crise sociale, crise du logement, crise démocratique. À cela s’ajoute une crise du temps : celui que l’on perd dans les trajets subis, dans les mobilités contraintes, dans l’accès différé aux soins, aux services, aux emplois. C’est dans ce contexte que le concept de ville du quart d’heure[31], adopté par de nombreuses villes à travers le monde, a trouvé une résonance immédiate. Il propose un modèle où chaque habitant pourrait accéder, à pied ou à vélo, à l’ensemble des fonctions essentielles — habiter, travailler, se nourrir, se soigner, apprendre, se détendre — en courtes distances et de manière décarbonée.

Ce principe vient à remettre en question la structuration même de la ville contemporaine. À Paris, il inspire la maire Anne Hidalgo depuis 2020 une politique urbaine centrée sur la transformation des écoles en équipements ouverts, la requalification des rues en espaces publics partagés, et la réduction de la voiture individuelle comme norme de mobilité. À Ciudad de Mexico, le programme « UTOPIAS » développe des services accessibles en courte distance, notamment dans les quartiers populaires. À Milan, la « Città de 15 minuti » structure l’ensemble de la planification stratégique de la ville autour d’un tissu d’unités de vie locales, et à Melbourne, les « 20-minute neighbourhoods » sont intégrés aux documents d’urbanisme pour articuler logement, emploi local, infrastructures et lien social. D’autres villes dans tous les continents, ayant des tailles et densités variés, comme Portland, Cleveland, Séoul, Busan, Utrecht, Sousse, Pleszew ou des pays comme l’Écosse, développent des programmes proches, intégrant les spécificités territoriales, mais convergeant vers une idée commune : rapprocher les fonctions urbaines, pour reconnecter la ville à la vie.

Ce que propose la ville de la proximité, c’est une réintégration fonctionnelle, sociale et temporelle des territoires de vie. Elle s’inscrit en rupture avec l’urbanisme des grands ensembles périphériques, des zones commerciales monofonctionnelles ou des quartiers-dortoirs produits par des décennies de politiques du foncier bon marché. Elle refuse le modèle d’une ville où l’on habite ici, travaille là, consomme ailleurs, et se soigne plus loin encore. À rebours de cette fragmentation, elle vise une reconcentration polycentrique, par la régénération des centralités secondaires, la densification maîtrisée, la localisation des services essentiels et la relocalisation partielle de l’économie.

Mais au-delà de sa valeur fonctionnelle, la proximité devient aussi un vecteur de justice spatiale. Car ce sont précisément les quartiers populaires, les zones reléguées, les marges urbaines — en somme, les lieux les plus vulnérables — qui cumulent aujourd’hui éloignement, isolement, et pauvreté d’accès aux services. Une étude de la Harvard Business School[32] souligne que pour chaque 10 kilomètres supplémentaire de trajet domicile-travail, la productivité des employés diminue, notamment en termes de qualité et de quantité d'innovations produites. Une autre étude[33], de Resume.io, indique que les travailleurs à distance à New York économisent en moyenne 331,67 heures par an en supprimant les trajets domicile-travail, soit environ 1h20 par jour sur 250 jours ouvrés. Cela signifie du temps pour les enfants, pour se former, pour participer à la vie locale, pour se reposer. Cela signifie aussi une réduction des émissions de CO₂, de la pollution de l’air et du stress quotidien.

Les implémentations actuelles autour de la ville du quart d’heure[34] démontrent que la proximité peut devenir une politique de régénération urbaine intégrale et transversale. Elle permet de croiser les enjeux de logement, de santé, d’éducation, de mobilité, de culture, d’inclusion économique et de participation citoyenne. Elle donne à voir une ville des courtes distances, mais des riches possibilités. Elle transforme l’espace urbain en écosystème local de vie, et non en simple plateforme logistique entre logement et emploi.

Mais pour qu’elle soit réellement transformative, la ville de la proximité doit s’appuyer sur des fondements solides : une politique foncière active, une mixité sociale et fonctionnelle assumée, une gouvernance territoriale partagée. Elle ne peut réussir sans logements accessibles, équipements publics bien répartis, mobilités douces et intermodales, et une co-construction avec les habitants. Elle doit également intégrer des instruments de mesure de la justice territoriale : temps d’accès moyen aux services, nombre de fonctions atteignables à pied, croisement entre précarité spatiale et couverture des infrastructures.  La proximité ne peut être un privilège réservé à certains quartiers centraux rénovés. Elle doit devenir un droit urbain fondamental, garanti à toutes et tous, dans tous les territoires. En ce sens, elle ne se contente pas d’améliorer la qualité de vie : elle répare le tissu urbain, corrige les déséquilibres historiques et ouvre la voie à une transition juste — sociale, écologique et démocratique.

5. Proximité et mixité sociale : leviers contre les fractures urbaines

La ségrégation urbaine n’est pas une fatalité : c’est une construction historique, politique et économique. C’est aussi une forme d’injustice que l’action publique peut — et doit — corriger. Pour cela, les politiques de mixité sociale, longtemps affirmées comme objectifs, doivent désormais devenir des mécanismes concrets de rééquilibrage territorial, inscrits dans la durée, pilotés avec rigueur, et pensés en articulation avec la régénération urbaine, la proximité fonctionnelle et la justice spatiale.

• Penser la mixité au-delà du logement

La mixité sociale a trop souvent été réduite à un indicateur de répartition du logement social dans les plans d’urbanisme. En France, la loi SRU, adoptée en 2000, impose un minimum de 20 à 25 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants. Si elle a permis des avancées dans certaines villes, près de 1 000 communes[35] [36] y échappent encore en payant des amendes, souvent modestes au regard des recettes foncières qu’elles préservent. Le résultat est une résistance silencieuse à la redistribution résidentielle, qui perpétue l’entre-soi des quartiers favorisés.

Mais la mixité ne se décrète pas seulement par quotas. Elle nécessite une vision systémique qui inclut les services publics, les transports, les fonctions économiques et les aménités quotidiennes. Un quartier où coexistent des logements sociaux et privés, mais sans école publique, sans centre de santé ni commerce local, n’est pas réellement mixte. La mixité sociale réelle est inséparable de la mixité fonctionnelle, condition sine qua non de l’égalité d’accès aux ressources urbaines.

• Des politiques foncières plus offensives

L’un des leviers les plus efficaces pour garantir la mixité reste le contrôle du foncier urbain. À Vienne, où plus de 60 % de la population vit dans des logements à statut social ou régulé[37], la puissance publique détient une part importante du foncier urbain, ce qui permet de garantir une production continue de logements abordables intégrés dans tous les quartiers. En Suisse, les coopératives d’habitat bénéficient de baux emphytéotiques de longue durée, qui limitent la spéculation et garantissent des loyers inférieurs de 20 à 40 % au marché privé[38]. En France, la création récente de foncières solidaires et de dispositifs comme le Bail Réel Solidaire (BRS)[39] ouvre une voie prometteuse : dissocier la propriété du sol de celle du bâti pour sortir le logement durablement de la logique spéculative. Le BRS s'inspire du modèle des Community Land Trusts[40] anglo-saxons, visant à offrir une alternative à la propriété privée du sol et à réguler l'inflation des prix de l'immobilier mais ces outils restent encore marginaux en volume, faute de portage politique fort, d’ingénierie territoriale et de financement adapté à grande échelle.

• Mobiliser les opérateurs privés autrement

L’intégration du secteur privé à la politique de mixité ne peut plus reposer sur la seule incitation. À Barcelone, la municipalité impose depuis 2018 qu’au moins 30 % des logements produits dans toute opération de plus de 600 m² soient affectés à l’habitat social ou abordable. En France, les opérations d’aménagement sous maîtrise publique peuvent, via les Zones d’aménagement concerté (ZAC), exiger jusqu’à 50 % de logements sociaux. Ces exigences doivent être rendues systématiques dans les zones tendues, et étendues à la programmation fonctionnelle : locaux pour commerces de proximité, crèches, lieux associatifs, emploi local. Les collectivités peuvent également utiliser les droits de préemption renforcés, non pas seulement pour des projets ponctuels, mais pour reconstituer des fonciers stratégiques de long terme, capables d’accueillir une programmation équilibrée.

• Des alternatives structurelles : coopératives et production non spéculative

Au-delà des modèles institutionnels, plusieurs pays expérimentent des formes de production urbaine non spéculative et socialement ancrée, souvent issues de l’économie sociale et solidaire. L’exemple le plus avancé est celui de l’Uruguay, où les Coopératives de logement par aide mutuelle (CVAM) ont permis, depuis 1968, la création de plus de 25 000 logements, construits et gérés collectivement par les habitants, avec un appui technique de l’État et un contrôle collectif du foncier[41]. Ces coopératives produisent des quartiers vivants, dotés d’équipements partagés et socialement mixtes, en milieu urbain dense[42].

Des démarches comparables émergent à Montréal (avec les OBNL d’habitation)[43], à Barcelone[44] (avec les cohabitats) ou à Berlin[45] (avec les projets de logement collectif autogérés comme Möckernkiez). Ces initiatives démontrent que d’autres manières de produire la ville sont possibles, fondées sur la coopération, la solidarité, la sobriété foncière et l’ancrage territorial.

• Une gouvernance à réinventer

La mixité ne peut fonctionner sans une gouvernance territoriale partagée. Les habitants doivent être associés à la programmation dès l’amont : choix des équipements, priorités d’affectation, équilibre des fonctions. Des outils comme les budgets participatifs ciblés, les assises de quartier ou les contrats de ville co-construits permettent d’éviter les effets d’imposition descendante. L’expérience de Rosario[46] (Argentine), où les projets urbains intégraux ont été définis avec les communautés locales, montre qu’une démocratie urbaine active renforce la légitimité des politiques de mixité.

L’échelle d’intervention elle-même doit évoluer. Il ne s’agit plus de penser la mixité à l’échelle du bâtiment ou de l’opération, mais à celle du bassin de vie, en lien avec les temps d’accès, la mobilité quotidienne, les services disponibles et l’activité économique locale.

• Vers une mixité garante de justice temporelle

Enfin, la mixité sociale n’est pas seulement une affaire de diversité résidentielle : elle est la condition de la justice temporelle. Une ville mixte est une ville où l’on peut vivre près de son travail, accéder aux soins sans traverser deux heures de voirie, scolariser ses enfants dans son quartier, participer à la vie civique sans dépendre de la voiture. Elle est une ville qui libère du temps de vie, pour toutes et tous, et non une ville qui le consomme inégalement. Penser la mixité sociale aujourd’hui, c’est penser le pouvoir d’habiter pleinement — dans l’espace, mais aussi dans le temps. C’est une exigence d’égalité concrète, pas un principe abstrait. Une stratégie d’aménagement, mais aussi un projet politique, au cœur de la transition vers des villes plus justes, plus vivables, et plus humaines.

CONCLUSION : Habiter autrement - un manifeste pour une ville proche, juste et durable

Notre démarche vise à montrer que la crise du logement contemporaine ne se résume ni à un simple déficit d’offre, ni à une problématique technique d’aménagement. Elle est le révélateur d’un désajustement profond entre les formes urbaines, les modèles économiques dominants, les modes de vie réels et les besoins fondamentaux des habitants. Elle articule et cristallise des fractures multiples : économiques, sociales, spatiales, temporelles, écologiques.

La financiarisation croissante du logement, l’étalement urbain induit par les logiques de marché, l’échec partiel des politiques d’accession à la propriété dans le Sud global, la précarisation des classes moyennes, l’explosion des familles monoparentales féminisées — tous ces phénomènes convergent pour fragiliser les conditions d’habiter, même dans les pays historiquement les mieux dotés. À cela s’ajoute une crise du sens de la ville : celle-ci tend de plus en plus à exclure au lieu d’inclure, à disperser au lieu de relier, à accélérer au lieu de synchroniser.

Dans ce contexte, l’éloignement résidentiel n’est plus seulement une contrainte spatiale : il devient une injustice temporelle. Le temps perdu en déplacements, la fatigue des mobilités contraintes, le coût invisible des kilomètres subis forment une nouvelle ligne de fracture entre les habitants des centres et ceux des périphéries. Le temps devient un marqueur d’inégalité sociale, un indicateur silencieux du déclassement urbain.

Face à ce constat, plusieurs orientations stratégiques émergent. La première consiste à recentrer l’action publique sur la proximité, non comme une nostalgie du village, mais comme un cadre opérationnel de justice urbaine. La ville du quart d’heure, déclinée sous diverses formes dans les métropoles du Nord comme du Sud, offre une grille de lecture puissante pour reconnecter logement, emploi, services, culture, santé, éducation, alimentation, participation. Elle ne remplace pas la planification, elle la requalifie à l’échelle du quotidien.

Mais la proximité ne se décrète pas : elle se construit, se finance, se gouverne. Elle exige des politiques foncières audacieuses, une mobilisation active du secteur public, une redéfinition de la valeur urbaine autour de l’usage plutôt que de la rente. Elle suppose aussi une transformation des référentiels d’action : passer de l’efficacité technique à la qualité de vie, de la segmentation des compétences à la transversalité, de la logique de stock à la logique d’accès.

La mixité sociale et fonctionnelle constitue le second pilier de cette transformation. Elle ne peut plus être une variable d’ajustement des documents d’urbanisme : elle doit devenir un objectif structurant, assorti de moyens, de régulations, de contre-pouvoirs citoyens. Elle nécessite de repenser l’affectation du sol, la fiscalité locale, les formes de production de logement — en intégrant les modèles coopératifs, les baux solidaires, les foncières publiques, et les nouvelles formes d’habitat collectif ancré.

Plus largement, il s’agit de redonner une centralité politique à l’acte d’habiter. Habiter n’est pas seulement se loger : c’est pouvoir ancrer sa vie dans un territoire, tisser des liens, exercer des droits, participer à la vie commune. Cette vision exige une nouvelle culture urbaine, qui articule les temps, les usages, les vulnérabilités, les appartenances. Une culture qui refuse les logiques d’éviction, d’assignation ou de sur-mobilisation.

Dans un monde confronté à des transitions écologiques majeures, à des crises sociales récurrentes et à une demande croissante de démocratie locale, la manière dont nous habitons la ville devient un enjeu de survie autant que de civilisation. Les territoires ne peuvent plus être pensés comme de simples supports techniques ou comme des réservoirs de logements. Ils doivent devenir les matrices d’une vie urbaine juste, résiliente et pleinement habitée.

C’est à cette condition que les politiques urbaines redeviendront des politiques d’avenir — capables non seulement de loger, mais de faire vivre ensemble, de rapprocher, de réparer, et d’émanciper.

[1] ONU-Habitat, Programme des Nations Unies pour les établissements humains, 2024 https://unhabitat.org/sites/default/files/2024/10/2416772f.pdf 

[2] Statista Research Department. Nombre d’hébergements touristiques pour 1 000 habitants dans les principales villes européennes au 3e trimestre 2024. Statista, 2024.

https://www.statista.com/statistics/1316076/hebergements-touristiques-par-1000-habitants-europe/

[3]Le Courrier d’Espagne. La Catalogne approuve une nouvelle réglementation sur les appartements touristiques. Le Courrier d’Espagne, 22 mars 2024. https://lecourrier.es/la-catalogne-approuve-une-nouvelle-reglementation-sur-les-appartements-touristiques/ 

[4] Lambert, Lucile. Tourisme et pression résidentielle à Berlin : quelles régulations pour les plateformes de location touristique ?, Téoros. Revue de recherche en tourisme, vol. 37, n° 1, 2018.https://journals.openedition.org/teoros/4007 

[5] Fondation pour le logement des défavorisés (ex Fondation  Abbé Pierre). 29ᵉ rapport sur l’état du mal-logement en France 2024. Paris, 2024. https://www.fondation-abbe-pierre.fr/sites/default/files/2024-01/REML2024.pdf 

[6] Ratti, Luca, La lutte contre la pauvreté des travailleurs entre droits nationaux et droit de l’Union européenne, in Revue de droit du travail, n° 3, mars 2023, pp. 139–151. https://journals.openedition.org/rdctss/7527 

[7] Parlement européen, Résolution du 21 novembre 2023 sur la réduction des inégalités et la promotion de l’inclusion sociale en temps de crise pour les enfants et leurs familles (2022/2060(INI)). TA-9-2023-0408.

https://www.europarl.europa.eu/doceo/document/TA-9-2023-0408_FR.html 

[8] Mayors For Housing, 2024,  https://ajuntament.barcelona.cat/premsa/wp-content/uploads/2024/12/Letter-Mayors-for-Housing.pdf 

[9] Hernandez-Morales, Aitor, Living Cities: Mayors’ wish list for the EU’s affordable housing plan, 2025, POLITICO Europe https://www.politico.eu/newsletter/global-policy-lab/living-cities-mayors-wish-list-for-the-eus-affordable-housing-plan/ 

[10] World Bank. Lagos Urban Upgrading Project: Project Appraisal Document. 2022. World Bank

[11] UN-Habitat. Kenya: Nairobi Urban Profile. 2010. UN-Habitat

[12] Boanada-Fuchs, Anthony., Kuffer, Monika, & Samper, Jota, A Global Estimate of the Size and Location of Informal Settlements. 2024 Urban Science.

[13] Ascher, François. La société hypermoderne : Ces événements nous dépassent, feignons d’en être les organisateurs. Paris, 2025,  L’Aub.

[14] Meyerfeld, Bruno, Au Brésil, face à la crise du logement, les initiatives citoyennes viennent au secours des plus démunis,2024,  Le Monde https://www.lemonde.fr/international/article/2024/07/16/au-bresil-face-a-la-crise-du-logement-les-initiatives-citoyennes-viennent-au-secours-des-plus-demunis_6250803_3210.html 

[15] Janoschka, Michael and Arreortua, Luis Salinas, Peripheral urbanisation in Mexico City. A comparative analysis of uneven social and material geographies in low-income housing estates. Habitat International, 70. pp. 43-49. 2017, https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2017.10.003 

[16] Culwick, Christina and Zarina Patel. Building just and sustainable cities through government housing developments. Environment & Urbanization 32 (2020): 133 - 154.

[17] Institut Paris Region. Les ressorts d'une région bâtisseuse. Paris : L'Institut Paris Region, 2022. https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/les-ressorts-dune-region-batisseuse 

[18] INSEE Auvergne-Rhône-Alpes. Les déplacements domicile-travail dans l'aire d'attraction de Lyon. INSEE Analyses Auvergne-Rhône-Alpes, n° 132, juillet 2023. https://www.insee.fr/fr/statistiques/8225649 

[19] ADEME. À pied et à vélo dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Programme AVELO, septembre 2024. https://avelo.ademe.fr/wp-content/uploads/2024/09/guide-a-pied-et-a-velo-dans-les-quartiers-prioritaires-logo-cvtcm-anct.pdf 

[20] Observatoire National de la Précarité Énergétique (ONPE), 2021, https://onpe.org/sites/default/files/2024-03/onpe_rapport_dactivite_2021_VF.pdf 

[21] Saheb, Yasmina, Précarité énergétique & précarité des mobilités : États des lieux en Europe et en France. 2021, Fondation Grenoble INP https://fondation-grenoble-inp.fr/wp-content/uploads/2020/12/Pre%CC%81carite%CC%81_Ener_et_Pre%CC%81carite%CC%81_Mobil_FINAL_WEB.pdf 

[22] Beltoise, Julien et Uthakumar Thomas, Quels enjeux face à la précarité-mobilité en zones périurbaines ?, Banque des territoires, 2023, https://www.caissedesdepots.fr/blog/article/quels-enjeux-face-la-precarite-mobilite-en-zones-periurbaines 

[23] INSEE En Île-de-France, la moitié des actifs parcourent plus de neuf kilomètres pour aller travailler, 2021, https://www.insee.fr/fr/statistiques/5425974 

[24] Baromètre Alphabet France x Ifop : comment les actifs français de rendent-ils au travail ?, 2023, https://www.alphabet.com/fr-fr/barometre-alphabet-france-x-ifop-edition-2023-comment-les-actifs-francais-de-rendent-ils-au-3 

[25] Institut Paris Region. Voyages franciliens. Paris : Institut Paris Region, 2023. https://institutparisregion.fr/fileadmin/NewEtudes/Etude_1067/Voyages_franciliens.pdf 

[26] Rosa, Hartmut. Accélération. Une critique sociale du temps. Paris : La Découverte, 2010 (éd. orig. 2005)

[27] Cunha Linke, Clarisse, Shortcomings of Brazil’s Minha Casa, Minha Vida Programme, Urbanet, 2018, https://www.urbanet.info/brazil-social-housing-shortcomings/ 

[28] Velloso, Cintia Maria, PMCMV – Faixa 1: O que motiva as famílias a deixarem sua tão sonhada casa própria?, arq.urb, N°25 Maio – agosto 2019

[29] Barbosa Villa, Simone, Barcelos Vasconcelos, Paula, Carrer Ruman, Karen et Birges de Araujo Lucio, Lack of adaptability in Brazilian social housing: impacts on residents, Building & Cities, Vol3 Issue 1, page 376-397, 2022, https://journal-buildingscities.org/articles/10.5334/bc.180 

[30] El País, El Gobierno de Colombia suspende las postulaciones para el programa Mi Casa Ya, 2024, https://elpais.com/america-colombia/2024-12-18/el-gobierno-de-colombia-suspende-las-postulaciones-para-el-programa-mi-casa-ya.html 

[31] Carlos Moreno, Droit de cité. De la « ville-monde » à la « ville du quart d’heure », Editions Alpha (poche), 2024.

[32] Xiao, Hongyu, Andy Wu, et Jaeho Kim, Commuting and Innovation: Are Closer Inventors More Productive? Journal of Urban Economics, vol. 121, janvier 2021, article 103300. https://www.hbs.edu/faculty/Pages/item.aspx?num=59623 

[33] Watson, Bethany. The Commuting Time Saved by American Remote Workers. Resume.io, 25 avril 2025.

https://resume.io/blog/the-commuting-time-saved-by-american-remote-workers 

[34] Moreno, Carlos. The 15-Minute City: A Solution to Saving Our Time and Our Planet. Hoboken, NJ: Wiley, 2024.

[35] Fondation pour le logement des défavorisés (ex Fondation Abbé Pierre). Palmarès de la loi SRU 2020-2022. Décembre 2023.

[36] Ministère de la Transition écologique. Communes et inventaire SRU. Data.gouv.fr, 24 janvier 2025.

[37] TIESS. Le modèle autrichien d'habitation : entre production à grande échelle et qualité architecturale. 2023. https://tiess.ca/download/documents/TIESS.rap.modele_autrichien_habitation.pdf 

[38] Sanchez-Bajo, Claudia. (2024). Emerging commons: Cooperative Housing in Switzerland. CIDADES, Comunidades e Territórios, 2024, Au24, 24–48. https://doi.org/10.15847/cct.34674 

[39] Ministère chargé du Logement, Les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire, Mai 2024, https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/Les%20organismes%20de%20foncier%20solidaire%20et%20le%20bail%20reel%20solidaire%202024.pdf 

[40] Davis, John Emmeus,  The Community Land Trust Reader. Lincoln Institute of Land Policy, 2010

[41] Chilowicz, Juliette, Coopératives de logement par aide mutuelle – Uruguay, 2018, Université Paris1 Panthéon Sorbonne,  https://cfuhabitat.hypotheses.org/files/2019/11/Memoire_Juliette_Chilowicz.pdf 

[42] Voir, au sujet des du CVAM/ FUCVAM (Fédération Uruguayenne des Coopératives d’Habitation par Aide Mutuelle) en Uruguay, le prochain article de ce numéro #118 du Bulletin AdP : La ville par et pour les habitant·es. Gestion foncière, autoconstruction, financement solidaire par Pierre Arnold – Chargé de projets urbaMonde – France

[43] Fédération des OSBL d’habitation de Montréal (FOHM). (s.d.). Répertoire des OSBL d’habitation. https://fohm.org/osblh-definition/repertoire-osbl-habitation/ 

[44] Miralles Buil, Diego, La reterritorialisation du secteur du logement et de l’habitat à Barcelone et Madrid : vers une nouvelle gouvernance urbaine de l’habitat ? Sud-Ouest européen, 2018 (46), 23-38.

DOI : https://doi.org/10.4000/soe.4612 

[45] Building Social Ecology. (s.d.). Möckernkiez: offers cooperative living units in the city centre https://www.buildingsocialecology.org/projects/mockernkiez-berlin/ 

[46]Participedia, Participatory Budgeting in Rosario, Argentina.  https://participedia.net/case/1115